תהליך רישוי עבור בית מגורים
תהליך הרישוי עובר בשנים האחרונות תהליך של מעבר למערכת רישוי מקוון. במסגרת הרפורמה, תהליכים שונים שקשורים לאישור הגופים השונים של היתר הבניה, כגון רשות העתיקות, רשות מקרקעי ישראל ועוד, הופכים להיות פנימיים במערכת. היבט נוסף של הרפורמה הינו אחידות יחסית בטיפול והדרישות של תהליך היתר הבניה, אך יחד עם זאת עדיין יש הבדלים מסויימים בין וועדה לוועדה.
במסגרת שירות התכנון האדריכלי הניתן ללקוחותינו, התהליך מנוהל על ידינו, ונדרשת מעורבות קטנה יחסית שלכם.
כללי
תהליך הרישוי מחולק לכמה שלבים, כאשר בכל שלב נדרשים טפסים ואישורים שונים, ובחלק מהם גם תשלום כספי. כעקרון רוב הטפסים והאישורים מועברים על ידי הלקוחות (מה שרלוונטי) לידי האדריכל, והוא מעלה אותם למערכת רישוי זמין. כדאי לרכז מראש מה שניתן כדי לייעל את התהליך.
פירוט התהליך בדף זה מבוסס על זה שבוועדת בניה יזרעאלים. ייתכנו הבדלים קלים בין וועדה לוועדה.
בקשה לתיק מידע תכנוני
כל בקשה להיתר בניה בארץ מחוייבת קודם כל בבקשה לתיק מידע תכנוני מהוועדה. תיק המידע מכיל את הנתונים הרלוונטיים למגרש מבחינת זכויות הבניה, השימושים השונים המותרים בבית, ומגבלות נוספות כפי שנמצאות בתקנון של תכנית המתאר, שחלה על המגרש.
לצורך פתיחת תיק מידע תכנוני נדרשים הפריטים הבאים:
שמות בעלי הזכויות בנכס - השם המלא ותעודת הזהות של כל בעלי המגרש או החוכרים שלו
הוכחת בעלות - במקרה של מגרש בבעלות פרטית, נסח טאבו, ובמקרה של קרקע חכורה מרשות מקרקעי ישראל, סריקה מלאה של חוזה החכירה, מול בעלי הזכות בנכס (מבקשי הבקשה להיתר בניה).
מפת מדידה - מפה ערוכה על ידי מודד מוסמך של המגרש, ערוכה לפי פורמט של רישוי זמין, כאשר תאריך ביצוע המדידה בשטח הינו לא יותר מאשר שנה אחורה (רצוי לא יותר מחצי שנה). עלות מפה כזו היא כ 1200-1500 ש"ח + מע"מ.
תמונות של המגרש - מספר תמונות של המצב הקיים במגרש, מכמה כיוונים (גם אם במגרש אין כרגע דבר).
אישור היישוב
עם גמר התכנון של הבית, האדריכל מכין את גיליון והבקשה להיתר בניה - גיליון ארוך המכיל את התכניות, החזיתות והחתכים של הבית בקנה מידה אחד למאה, בצבעוניות על פי פורמט רישוי זמין, וחישוב השטחים המבוקשים במסגרת תכנון הבית.
במידה והמגרש נמצא בתחומי יישוב כגון מושב או קיבוץ, נדרשת חתימה של מזכירות היישוב על הבקשה, לפני שניתן להגיש אותה במערכת הרישוי. בישובים מסויימים נדרשת חתימת בעלי המגרשים השכנים, גם אם אין מדובר בבקשה להקלה.
חלק מהישובים, הבקשה להיתר מועברת לבודק מטעם הישוב, שעובר על התכניות ולעיתים מעיר לגבי רכיבים בתכנית המוצעת שקשורים ליישוב כגון קירות תמך, מפלס חניה ועוד. אישורו נדרש לשם קבלת החתימה של המזכירות. במידה ומדובר במגרש שמכיל חלק חקלאי, נדרשת חתימה של האגודה החקלאית, ולעיתים גם אישור של משרד החקלאות, במידה ויש במגרש מבנים חקלאיים שדורשים היתר בניה בדיעבד.
פתיחת הבקשה להיתר בניה במערכת
עם גמר התכנון של הבית, האדריכל מכין את גיליון והבקשה להיתר בניה - גיליון ארוך המכיל את התכניות, החזיתות והחתכים של הבית בקנה מידה אחד למאה, בצבעוניות על פי פורמט רישוי זמין, וחישוב השטחים המבוקשים במסגרת תכנון הבית.
לשם פתיחת התיק במערכת רישוי זמין, יש לספק את המסמכים הבאים:
אישור תשלום פיקדון - כהליך מקדים, מספק האדריכל לוועדה את שטחי הבניה המבוקשים לבית. אגרות הבניה הן כ 35 ש"ח למטר מרובע, הכוללים את השטח העיקרי, שטחי השירות, ושטח המצללות (פרגולות). מסכום זה מחושבים 20 אחוז, שאותם יש לשלם בתחילת התהליך. ישתר הסכום משולם לפי שטח הבית בפועל כתנאי לקבלת היתר הבניה בסוף התהליך.
חתימת היישוב - סריקה דיגיטלית של הבקשה להיתר, עם חתימת היישוב במידה ונדרש (מושבים/קיבוצים).
נסח טאבו - הוכחת בעלות בנכס של מבקשי הבקשה. ניתן להוציא את נסח הטאבו למשל באתר דואר ישראל, ע"י הזנת גוש/חלקה ומספר מגרש, ותשלום של כ 15 ש"ח.
הצהרת מינוי מהנדס - יש לבחור מהנדס בניין לפרויקט, ולהזין במערכת את הפרטים שלו כגון מספר תעודת זהות ומספר רישיון. חתימתו צריכה להופיע על הבקשה להיתר בניה.
אשור זכויות מנהל - במידה והקרקע חכורה מרשות מקרקעי ישראל, יש צורך בחתימתו. עקב הקורונה אין במשרדי הרשות קבלת קהל, ולכן יש להביא אל דלפק הקבלה בסניף הרלוונטי שלושה עותקים של הבקשה להיתר, חתומים על ידי היישוב. סריקה של עותק הבקשה להיתר, חתום על ידי היישוב והרשות.
דרישות שונות נוספות - לפי המופיע בתיק המידע התכנוני, ייתכן והוועדה תדרוש אישורים נוספים לצורך פתיחת הבקשה, כגון אישור רשות העתיקות (במידה ויש סבירות להמצאות עתיקות באתר), אישור בזק, אישור חברת חשמל, ועוד.
פתיחת התיק היא לרוב תהליך קשה, ומומלץ להכין מראש ככל האפשר את המסמכים הרלוונטיים, כיוון שעד שלא משולמים תנאים אלה לפתיחת הבקשה, הבקשה לא מקודמת לדיון. עם השלמת התנאים באופן מלא, מתקבלת הוועדה הודעה כי הבקשה עברה את של התנאים המוקדמים, ועברה לשלב "בקרת תכן", כלומר עיון בבקשה על ידי הוועדה על מנת לאשר אותה באופן עקרוני.
בקרת תכן
בשלב זה, עובר הבודק או הבודקת מטעם הוועדה על תכניות הבית כפי שמוצגות בבקשה להיתר בניה. ההערות של הוועדה מתחלקות להערות טכניות הקשורות להגשת הבקשה כגון בקשה לעוד מפלסים או חתכים, ולהערות מהותיות, כגון אי קבלה של שטח מסוים כשטח שירות. לעיתים ההערות המהותיות מחייבות שינוי מקומי בתכנון הבית על מנת לעמוד בדרישות הוועדה.
קבלת היתר בתנאים
בשלב זה, עובר הבודק או הבודקת מטעם הוועדה על תכניות הבית כפי שמוצגות בבקשה להיתר בניה. ההערות של הוועדה מתחלקות להערות טכניות הקשורות להגשת הבקשה כגון בקשה לעוד מפלסים או חתכים, ולהערות מהותיות, כגון אי קבלה של שטח מסוים כשטח שירות. לעיתים ההערות המהותיות מחייבות שינוי מקומי בתכנון הבית על מנת לעמוד בדרישות הוועדה.
עם השלמת תיקון ההערות השונות, הבקשה להיתר עוברת תהליך של דיון רישוןי בוועדה, ולאחר מכן נשלחת הודעה שהיתר הבניה אושר עקרונית, ויש להשלים מספר דברים לשם קבלת היתר הבניה הסופי.
התנאים האלה כוללים לרוב"
חישובים סטטיים של המהנדס
אישור פיקוד העורף על תקינות הממ"ד
חוזה התקשרות עם מעבדה לבדיקת איכות בניה
חוזה התקשרות עם אתר הטמנת פסולת בניה
מחלקת הנדסה
לאחר שהיתר הבניה קיבל את האישור העקורני של הוועדה, הוא עובר למחלקת ההנדסה של המועצה האיזורית או העירייה.
בחלק מהישובים, נדרשים בלשב זה מבקשי הבקשה לשלם היטל תשתיות, ובחלק מהמקרים, פקדון עבור נזק עתידי, אם יגרם, לתשיות הצמודות למגרש. סכום זה מוחזר למבקשים בסוף הבניה כנגד בדיקה שלא נגרם נזק במהלך הבניה למדרכות או תשתיות ביוב ציבוריות.
קבלת היתר בניה
עם סיום התהליך של מעבר הבקשה במחלקת ההנדסה, היתר הבניה חוזר לוועדה, לצורך הוצאת היתר בניה סופי. לאחר חתימת יו"ר הוועדה, מקבלים מבקשי הבקשה עותק חתום של הבקשה הליתר, ושלט אותו יש לתלות באתר הבניה.
לצורך קבלת אישור לתחילת ביצוע העבודות, יש למלא מספר טפסים, וביניהם מינוי קבלן רשום. את עבודות הבניה בפועל במגרש יש להתחיל לאחר קבלת איושר תחילת עבודות מהוועדה.
טופס גמר (טופס 4)
במהלך עבודות הבניה, יש להחתים את המהנדס והמודד על עריכת ביקורות באתר. לקראת סיום הבניה, יש לרכז את הטפסים השונים הקשורים לאישור גמר הבית, שבדרך כלל נמצאים באתר הוועדה.
בנוסף למילוי הטפסים השונים, יש להמציא לוועדה את האישורים הבאים:
איושר על הטמנת פסולת הבניה באתר הטמנה
אישורים מהמעבדה לבדיקת איכות בניה
אישור התקנת מערכת סינון לממ"ד
אישור מודד למידות הבית ומפת מדידה מצב סופי.
את הטפסים והאישורים יש להעביר לגורם הרלוונטי בוועדה, שמתאם ביקור של מחלקת הפיקוח בבית. בחלק מהמקרים מתבצע גם ביקור פיקוח של מחלקת המים, לבדיקת תקינות מערכת הביוב החיצונית של הבית (שוחות הביוב).
עם השלמת התהליכים האלו, ובמידה ואין הערות, מוציאה הוועדה תעודת גמר לבית.
עם תעודה זו יש לפנות לחברת חשמל, ולבקש בדיקת תקינות וחיבור לחשמל קבוע.